更形象地说，它呈现出一幅阶梯式人工瀑布的图景。

上述事实旨在证明，当立法体制容忍裁判者(政府、法院、检察院等)为自己立法时，立法的必然逻辑结果是使法律有利于裁判者，其中法律中放任权力当然比规范权力更有利于上述各种裁判者。)，要么凭借权力行使者个人的道德自律。

毫无疑问，强调借助法律进行管理是社会进步的表现，然而，当人们固执地把法律管理的对象认定为民众时，只能说这是一种历史的倒退，因为这种观念，不论是在理论上还是实践上，中国古已有之(注：例如在理论上，管子主张：夫生法者，君也;守法者，臣也;法于法者，民也。桓宽则更为直露地强调：法者，刑法也，所以禁强御暴也。公权力的虚置现象、滥用现象等均是法律护权不力的表现，因此，与对私权利的维护一样，对公权力也有一个严肃维护的问题。权力与公法的必然对应是法治时代的基本事实，所谓法治权力又可具体化为以公法控制权力。一般说来，护权的基本法律技术是有关与权力相对应的责任，但这一技术侧重于对权力的制约与监控，对此，我将在下一问题中讨论。

)，都表明我国立法体制中情感道德主义的盛行，理性规则主义的匮乏。商鞅认为：法者，宪令著于官府，赏罚必于民心，赏罚乎慎法，而罚加严奸令者也。从公共目的性、客观上容积率会增加等要素看，该条内容与容积率转移型空中空间利用有相似之处，但两者还是不同。

该《暂行办法》第2条规定：建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。该条例规定：地标性建筑物是指由纽约地标保护委员会指定为地标的所有构筑物（structure）。（2）与区划相关的城市规划。其中，很重要的内容就是改革和完善我国现有的城市规划制度，把城市空间的利用纳人规划之中，明确空间权。

[12]这样，东京火车站大楼作为受保护建筑得以维持历史原貌，供广大民众更好地参观和使用，同时火车站周围树立了起更多更高的大厦，展现出东京都丸之内地区活力四射的新形象。[13]这是为了给公众创造出更多的开放空间，而对土地权利人实施建筑面积方面的奖励。

（7）与市街地开发事业预定区域（只限于第十二条之二第一款第四项至第六项所列预定区域中，政令规定的、应从超越一市町村之广域角度来决定的城市设施或者根本性城市设施的预定区域）相关的城市规划。出让容积率的地块在结果上就只能建造或维持较低的建筑物，经济价值便降低。在此过程中，相关法律和判例成为重要因素，而法律中的具体内容也逐步丰富和完善。在1968年修改《纽约市区划条例》（第74-79条）后，尤其是在纽约火车站诉讼案发生后，容积率转移条件被进一步放松。

首先，《城乡规划法》要增加区划制度和容积率制度，并由此确定空中权的范围。它们可被看成一个建筑物。现代城市规划都将城市土地区划、分类和定性。[4]See Jon A. Perterson, The Birth of City Planning in the United States 1840-1917, The Johns Hopkins University Press 2003, Preface. [5]参见注[1]，第47、129、132页。

设定容积率是现代城市规划的重要手段，据此可以控制城市某地块、某区域之建筑物的高度或整体开发强度，进而塑造城市整体形象。一、空中权及其与城市规划法的结合 从法学角度思考空中空间利用问题时，首先要关注空中权概念。

要限制和规范容积率转出地的开发活动。[21]参见[日]保利真吾：《容积转移的效果与发展研究》，东京大学2008年硕士论文，第140页。

1968年，火车站大楼所有权人—宾夕法尼亚中央铁路公司（Penn Central Transportation Company，以下简称宾州铁路公司）与UGP公司（英国不动产公司的子公司）签订合同，将火车站大楼的上空空间50年（可续期）的开发权出租给UGP公司。但20世纪初美国面临各地相同的城市问题，联邦政府（商务部）先后出台了两个示范法（无法律效力），即《标准州区划授权法》（Standard State Zoning Enabling Ac, 1924）[15]和《标准市规划授权法》（Standard City Planning Enabling Act, 1928），目的是鼓励州和地方政府实现城市规划的法制化。例如，日本的特别容积率适用地区制度要求该地区已经适当配置了一定规模的公共设施。其次，在我国，空中权主要表现为空中空间使用权，可以将其称为空中空间建设用地使用权或地上空间建设用地使用权。[17]再通过容积率、建筑密度、高度等指标来规范这些区域的开发强度。20世纪60-70年代，作为纽约地标的中央火车站大楼就经历了一次保护与开发的风波。

（4）与第八条第一款第四项之二、第九项至第十三项、第十六项所列地域地区相关的城市规划。市规划委员会在考虑以下几点后作出许可与否的决定，即接收容积率的地块的开发是否会给邻接土地造成难以承受的影响，若有影响，因地标保护给当地居民带来的利益必须强于给周边土地带来的不利影响。

它们在城市规划法、建筑标准法、文物保护法等法律和判例中逐步得到制度化。这样一来，奖励前的容积率上限之上的空中空间就得到了利用。

现行的《城乡规划法》没有涉及容积率，也没有明确规范区划，这是明显的缺陷地标因维护管理工程而受到保护。

1870年的科比特诉希尔案判决（Corbett v. Hill）重申：土地所有人，与其土地一样，所有土地的上部空间。（5）要控制私人土地的再划分。《纽约市区划条例》将地标性建筑物保护确立为容积率转移制度的宗旨，地标性建筑物成为其核心范畴。{5}李泠烨：《城市规划法的产生及其机制研究》，上海交通大学博士论文2011年。

[12]参见[日]日本经济新闻社：《空中权，东京火车站获500亿日元》，载《日本经济新闻》，2013年6月6日。（一）法律框架和判例 城市规划法有广义狭义之分，狭义者仅指以城市规划法或区划条例为名的法律，广义者则还包括建筑标准法、城市再开发法、土地法、历史文物保护法、景观法等。

而且，容积率是确定空中权范围或《物权法》上之地上空间建设用地使用权范围的主要方式，没有《城乡规划法》层面的容积率制度就不足以权威地解决空中权范围这一基础性问题。为此，莫德斯托市（Modesto）、旧金山市等制定条例，要求洗衣店开在特定的偏僻角落。

但也有特例，其代表就是特别容积率适用地区和特定街区。《纽约市区划条例》第74 - 792条规定，从地标所在地块上转移出去的容积率的量是该地块容积率减少的量。

但分离式人工地基要解决承重墙（桩）的问题，承重墙（桩）构筑于地表，必须获得其所占土地的地上权（或所有权）。这样一来，奖励前的容积率上限之上的空中空间就得到了利用。[16]该示范法为各州授权地方政府进行总体规划提供了参考模式。空中权与城市规划法的结合不是在否定空中权的私法属性，而更是在说城市是个场域，城市规划是项复杂的工程，对其进行规范的城市规划法是一个以公法要素为主、私法要素参与的法领域。

所以，应该向成熟国家学习和借鉴，在《城乡规划法》、建筑标准法等中建构城市规划、容积率、空中空间利用制度的宏观架构。历史建筑保护是实践中容积率转移型空中空间利用的主要目的和条件。

市规划委员会在考虑以下几点后作出许可与否的决定，即接收容积率的地块的开发是否会给邻接土地造成难以承受的影响，若有影响，因地标保护给当地居民带来的利益必须强于给周边土地带来的不利影响。二、城市规划法上空中空间利用的形态 空中空间利用作为问题的研究核心在于地表的利用权人和该地表之上空空间的利用权人不是同一人的情形。

其次，转让容积率的地块与接收容积率的地块相邻，或者这两块地的所有权人或地上权人为同一人。1587年的伯里诉波普案判决（Bury v. Pope）说道，土地所有人所有全部上空。